写在前面

前些天，地产圈和资本圈最大的“瓜”莫过于所谓的恒大“报告事件”。虽然恒大在第一时间就发布了辟谣公告并报警，但仍未能阻止事件在网络上发酵，众多经济媒体和地产媒体纷纷对此事进行了报道和评论，紧接着恒大辟谣，用一系列的经营数据秀出实力。

作为国内的龙头房企，“树大招风”也好，“欲戴其冠必承其重”也好，恒大巨大的项目开发体量和家喻户晓的知名度，注定了其会时常冷不丁地受到来自阴暗处的冷枪暗箭。

作为以数据和市场为基础的克而瑞机构，我们姑且不去较真这个瓜的真实度，今天我们来聊聊这家恒大这家房企和其在苏州的项目。

打开恒大官网，世界500强几个字赫然出现笔者的眼前。

其业务也是多元化，除了地产，还有新能源汽车、旅游和健康。

恒大地产的项目分布在全国280个城市，共有870多个项目。

恒大地产集团将所有项目罗列如下：

在大部分企业还在等金九银十市场火爆的时候，恒大又抢跑了。特立独行也好，抢占先机也罢，对外宣称要做房地产模范生的恒大又掀起了促销热潮。

9月6日晚，在恒大的营销大会上，恒大董事局主席许家印紧急签发促销文件，设立了“金九银十”共销售2000亿元、单月销售1000亿元的目标。

并宣布，自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折。

• 恒大全国楼盘全线七折，至少覆盖全国600+个楼盘（9月7日~10月8日）。

•  恒大总部与地区公司部门负责人以上领导，在公开优惠的基础上，拥有额外96折签批权限（9月7日~10月8日）。

•  继续执行2000元抵扣2万元房款的优惠政策

• 根据每栋楼栋的去化率给予额外折扣，最高再享88折。

• 全国所有楼盘每天推出10套特价房源，额外97折。

• 新购房客户，免收三年的物业管理费。

此次恒大不仅在9月启动了全新的购房优惠组合拳，还表示将确保30天内40多个项目如期开盘，其中涵盖了高层、洋房、公寓等，充分满足不同购房群体的不同需求。

打折促销一直是恒大的行事风格，对买房人来说，打折促销是恒大的家常饭，早就不是啥新鲜事。比如说今年2月恒大就已经推出了75折卖房，打响了促销降价的第一枪。这回7折显得更狠一些而已。

十一黄金周，恒房通又推出“全国50盘黄金周超低价开盘”活动。

笔者点进了浮窗广告，黄金周除了7折、网上购房2000元抵2万外，还享受分期付款首期10%和每天有10套特价房低至6.8折。

笔者点进了恒大在苏州的两个楼盘，发现恒大珺睿庭和恒大悦珑湾均在黄金周活动范围内。

恒大珺睿庭

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于是笔者去了这两个项目来一探究竟。

苏相合作区在4月8日正式揭牌，确保每年GDP增速达到20%以上，五年工业销售规模超1000亿元、财政收入超30亿元。

在今年4月底，苏相合作区开发主体成立，由新建元控股集团发起设立并控股经营。

目前苏相合作区已经进入实体化运营，覆盖整个漕湖，占地50.58平方公里，园区将全面承担起苏相合作区基础设施建设、公建配套开发及资产运营，目前已经吸引了世界500强企业——楼市电子、福耀汽车玻璃、硕贝德、NQI、京东项目、稼祥科技生产基地等大批企业。

可以说，苏相合作区是完全复制了园区2.0版本，它以园区发展为蓝图，拥有一定的发展潜力。

我们知道，招商引资是为了吸引外来人口、促进就业，而大批人口的强劲流入，必将带来不断增长的置业需求。

恒大珺睿庭就是在这样一个强势发展的板块之内，而且是板块内唯一的在售楼盘。

小区门口有优惠绗架广告。

案场不断有客户前来看房。据置业顾问反应，因为恒大做了打折活动以后，每天来客量有几十组，这个数据还是相当的亮眼。

客群主要是地缘性客户，园区投资客占了3-4成，可见苏相合作区的建立对板块是重大利好，也得到了有前瞻眼光的购房者的认可。

项目距离漕湖学校很近，漕湖学校向东步行500米可达。

项目在售洋房5#、13#、18#和19#，其中13#、18#和19#均是建面约113㎡ 三室两厅两位户型，5#中间户是建面约113㎡三房两厅两卫户型，边户是建面约136㎡的四室两厅两卫户型。

洋房113.93㎡三房两厅两卫户型

洋房136.13㎡三房两厅两卫户型

35#售完，36#还剩4、5套，建面都是138㎡四室两厅两卫户型，分别位于14F、16F和17F。

4#、11#和17#即将加推，4#户型和5#一样，11#和17#户型建面约为113㎡。

恒大珺睿庭的交房时间是2021年6月，2016年9月拿地，2017年首次拿预售证，备案均价区间为28000-30000元/㎡，去化不理想。

今年4月第二次领证，领取150套房源预售证，备案均价约为24052元/㎡，9月25日，项目领取226套房源的预售证，备案均价约为23294元/㎡。

三年间，备案均价一直在降。

这是恒大在苏州落地的第一个项目，也是全装修交付，中央空调+新风，4大环保系统、7大智能系统、24项人性化设计等全都配齐，项目于2021年8月交房。

售楼处后期将打造为约2000㎡的双会所，恒温泳池、健身房、瑜伽房等配备齐全，还有舞蹈室、美术室、咖啡厅等。可以说这个配置完全可以媲美苏州很多高端改善楼盘。

那么19800元/㎡单价有没有呢？

答案是有的。

我们在苏州恒大珺睿庭的官微内容底部看到了详细说明。

我们看到单价19800元/㎡的房源是有的，可能就是括号内的19-903……

据克而瑞房产测评调研，恒大珺睿庭的优惠为10套特价房+黄金周95折，会员推荐98折，网上订房2000抵20000，到10月8日结束。

2017年8月底，项目首次领取预售证，备案价范围25523-32999元/㎡，整体备案均价29550元/㎡，其中备案价3万元/㎡以上房源约111套，占比42%。

当时黄埭板块商品住宅的成交均价为12116元/㎡，恒大悦珑湾的价格超出板块均价2倍之多！

除了姑苏铭著（均价36000元/㎡）、当代万国墅MOMA（均价30000元/㎡）外，恒大悦珑湾是相城第三贵！

所以恒大悦珑湾的销售压力不是一般的大。

后来大家都知道了，恒大悦珑湾卖得很惨淡，具体卖了多少套就不说了。

去年12月，神盘恒大悦珑湾第二次领取预售证，备案均价23329元/㎡，面积段在74-138㎡，总价区间在164万-344万元。

基本上是割肉卖房了！

据克而瑞测评中心数据显示，项目自2017年8月开盘后，供应套数为834套，成交套数为447套。

笔者来到案场发现人气不错，案场正在搞活动。

沙盘图后面的大屏幕上显示了每日10套特价房。

同样，笔者在恒大悦珑湾的官微上也看到了特价房。

黄金周特大优惠95折

2000元网上购房抵2万

分期付款 首期10%

优惠截止时间：2020年10月8日

从以上特价房信息来看，总价最少优惠17万，最高优惠36万，更有单价低至1.9万元/㎡的房源，且精确到房号，可见恒大这波优惠房源是实打实的。

案场接待区坐满了客户。

由于案场销售实在是太忙了，没时间给我详细讲讲项目，笔者只能拍一些照片和网友一同感受。

项目为精装交付，含中央空调系统、智能新风系统、品牌厨卫系统。

滑动查看户型图

笔者去小区里走了一圈，小区已经盖好了一半，从外立面看，是比较精致的。

小区高层：

小区洋房：

即使还未交付，小区里的喷泉却没有停，笔者仿佛置身于公园之中。

小区对面就是中翔生活广场，有饭店、电影院、超市，满足居民日常生活所需，周边还有建邦唯苑和华宇锦绣华城，生活氛围浓厚。

2月份疫情阶段恒大打出75折优惠，当时苏州的两个盘在优惠范围内，当时它确实是一个可口的蛋糕，但没你想象的那么大。

对于刚需购房者来说，近期是抄底上车的好时机，此时入手比较容易买到性价比高的好房子。比如说恒大两个项目，即使不在主城板块，但是其产品力还是非常硬核的。13706203240